BB电子游戏平台
机械新闻中心
SJTU住房政策观察No5 利用集体建设用地建设租赁住
发布人: BB电子游戏平台 来源: BB电子游戏 发布时间: 2021-01-05 19:14

  原标题:SJTU住房政策观察No.5 利用集体建设用地建设租赁住房试点城市《实施方案》的文本比较

  2020年11月3日发布的《中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的》中提到“探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房”,使该政策探索再次引发社会高度关注。利用集体建设用地建租赁住房的政策探索是近年来我国土地利用制度中引人注目的一项政策创新,是房地产市场长效机制探索中的一个重要组成部分,被不少和分析人士认为,在长期内会对房地产市场发展格局产生重要影响。从政策文本的表述来看,这项政策,既有增加城市租赁住房供给、降低新市民租房压力的出发点,又有增加农民财产性收入、助力农村分享城市发展红利的目标,还起到探索农村土地制度的作用。

  2017年起,在原国土资源部组织下,全国先后有两批共18个城市进行了利用集体建设用地建租赁住房的正式试点。根据这轮试点的方案要求,在2020年年底之前,试点城市所在的省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门就要形成总结评估报告给自然资源部和住建部。

  上海交通大学住房与城乡建设研究中心高度关注利用集体建设用地建租赁住房的政策探索,组织团队对该政策进行了集中研究,将推出系列专题报告。本次专题报告重点对2017-2020这轮试点政策的演变过程进行梳理,对试点城市的试点实施方案特点进行整理和比较,以供决策部门、社会及相关研究者参考交流。

  限于团队力量和能力有限,本版报告可能还存在不少信息遗漏和政策文本理解错误,但仍然选择将此版公开发布,是为提供住房领域基础性公共知识产品,方便及时推动各地相互学习,增进政策创新与创新扩散,也推进相关信息更加透明和政策更加完善。错误和不足之处敬请各方理解和谅解,欢迎来信联系我们指出报告中的错误遗漏和给予改进,帮助我们完善提高。

  一、政策时间线日,住建部等九部委联合发出《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》 (建房[2017]153),通知中提到“按照国土资源部、住房城乡建设部的统一工作部署,超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作”。2017年8月21日,国土资源部和住建部联合印发了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(国土资发[2017]100号)(以下简称《试点方案》) ,正式启动了本轮新试点。《试点方案》称,“利用集体建设用地建设租赁住房,可以增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,有助于构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制;有助于拓展集体土地用途,拓宽集体经济组织和农民增收渠道;有助于丰富农村土地管理实践,促进集体土地优化配置和节约集约利用,加快城镇化进程”。《试点方案》又称,“按照地方自愿原则,在超大、特大城市和国务院有关部委批准的发展住房租赁市场试点城市中,确定租赁住房需求较大,村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源,监管和服务能力较强的城市”为原则,确定在、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

  2017年9月26日,国土资源部在湖北省武汉市召开利用集体建设用地建设租赁住房试点工作启动会,就试点工作作出部署。会议明确,试点的总体要求是牢牢把握“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,以构建租购并举的住房体系为方向,着力构建城乡统一的建设用地市场,推进集体土地不动产登记,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,健全服务和监管体系,提高存量土地节约集约利用水平,为全面建成小康社会提供用地保障,促进建立房地产平稳健康发展长效机制。

  2017年10月31日,市规划和国土资源管理委员会发布《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》(市规划国土发[2017]376号),作为本轮试点工作的指导方案。

  2018年1月25日,国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅联合发布了《关于沈阳等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》(国土资厅函[2018]63号),原则同意沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点的实施方案,并将这11个城市的实施方案在网上进行了公布。

  2019年1月11日,自然资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅联合印发了《关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》(自然资办函[2019]57号),原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案,并将这5个城市的实施方案在网上进行了公布。至此,参加试点的城市增加到18个。

  2019年8月26日,十三届全国常委会第十二次会议审议通过《中华人民国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)第三次修正案和《中华人民国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)的修正案,自2020年1月1日起实施。此次修正后的《土地管理法》,删除了之前第43条关于“任何单位和个人进行建设,需要使用土地,必须依法申请使用国有土地”的,并将第63条修改为“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用,并应当签订书面合同,载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他义务”,“集体经营性建设用地出让、出租等,应当经本集体经济组织的村民会议三分之二以上或者三分之二以上村民代表的同意”,“通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押。同时,修正后的《城市房地产管理法》将第九条“城市规划区内的集体所有的土地,经依法征收转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让”,在结尾处增加了“但法律另有的除外”。

  2020年4月9日,国家发展委发布了《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》。文件提出“全面推开农村集体经营性建设用地直接入市。出台农村集体经营性建设用地入市指导意见。允许农民集体妥善处理产权和补偿关系后,依法收回农民自愿退出的闲置宅、废弃的集体公益性建设用地使用权,按照国土空间规划确定的经营性用途入市。启动新一轮农村宅制度试点。”

  2020年11月3日,《中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的》发布,提到“探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房,完善长租房政策,扩大保障性租赁住房供给”。

  2017年首批13个试点城市和2019年第二批5个试点城市,一共18个城市,16个城市的《利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》(以下简称《实施方案》)在国土资源部/自然资源部官网上有集中公布,在市网站自行公布了相关工作的指导意见,但本团队未能从网上查找到上海的实施方案。

  之前已有研究者比较了试点城市的实施方案(林超、吕萍,2019),也有社会上的专业人士对部分试点城市的实施方案进行了一些对比分析,这些工作对本报告的写作给予颇多和受益。但现有的政策文本比较,多基于政策目标和内容进行了分类以及评估,分析视角都还比较单一,分析维度有待丰富,本报告进一步细化文本对比的维度,对文本内容进行深入的挖掘,力图提供一个更加系统完整和具有实用性的全景式文本对比分析。

  通过对各地已经公布的实施方案进行对比分析来看,各地在试点目标、工作原则、项目实施主体、土地使用费、收益分配、运营方式、租赁期限和资产权属等多个方面都存在一定差异。

  试点目标相同的地方主要有两点:一是试点城市都表示要通过试点,增加租赁住房供给,促进住有所居;二是都表示要通过成功运营一批集体租赁住房项目,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,形成一批可复制、可推广的,为构建城乡统一的建设用地市场提供支持,“为满足人民日益增长的美好生活需要提供的用地保障”。

  一、不是所有城市都明确提到了增加农民收入和促进城乡融合发展的目标。、沈阳、南京、杭州、合肥、武汉、广州、佛山、肇庆、成都、南昌、海口等都明确提出,要通过试点来促进存量集体建设用地的盘活利用,增加农民收入,最终达到助力乡村振兴战略、促进城乡融合发展的目标;

  二、只有少数城市提出了具体化的建设目标。大多数城市的试点方案中并没有给出具体量化的建设目标,只有南京、合肥、广州这三个城市给出了量化的目标。其中,南京表示要在2020年底前建设集体租赁住房总建筑面积30万平方米左右,合肥表示2017年至2020年完成试点目标5000套、建设面积约45万平方米,广州提出至2020年全市计划利用集体建设用地建设租赁住房建筑面积300万平方米、每年100万平方米。

  不过市虽然没有在试点方案(有关意见)中提出具体建设目标,却可能是在利用集体用地建租房方面最激进的城市。2017年11月16日,市规划和国土资源管理委员会在发布《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》时候公开表示,计划于2017-2021年的5年内供应1000公顷集体土地用于建设集体租赁住房,形成新增40万套的市场化租赁住房供应。

  此外,郑州、广州、佛山、肇庆、福州和贵阳都提出,在集体租赁住房建设的规划之初,就要在结合住房供需状况的基础上,合理控制规模总量。贵阳更是明确集体租赁住房建设要以满足新就业职工、大中专毕业生、来筑务工人员等新市民的基本住房需求为主。

  工作原则出现频率较多的用词有如下:“有序可控”(8次)、“符合规划”(7次)、 “自主运作”(6次)、“提高服务效能”(6次)、“把握正确方向”(5次)、“只租不售”(5次)。这个词频分布,一方面显示各地的规范化意识,另一方面也可见各地对试点工作都采取十分谨慎的态度,大多数城市把有序可控、符合规范和防范风险放在首位。此外,“服务效能”出现频率也颇高,说明在各项政策中落实“放管服”的行政管理制度已经成为很多地方的自觉意识。

  工作原则中出现频率较少的用词有“尊重农民(意愿)”(沈阳、南京、成都), “规划先行”(合肥、厦门、青岛)、“合理布局”(武汉、南昌、青岛),“规范有序”(、沈阳、合肥), “规范操作”(杭州、南昌)、“注重监管”(、贵阳),“简政放权”(广州、海口),“市区联动”(广州、海口),“市场运作”(广州、海口)“尊重集体意愿”(厦门、青岛)等。

  可以注意到,在方案工作原则中出现“市场”用词的只有、广州和海口,的用词是“市场对接”,广州和海口的用词是“市场运作”。还需要注意到,在方案工作原则中出现“”一词的仅有沈阳,两次出现“”的用词,分别是“把握方向”、“形成合力”。在工作原则中出现“协作”一词的也仅有沈阳,用词是“强化部门协作”。一定程度上说明,市场化和,并不是这次试点的主旋律基调。

  在农愿尊重与利益方面,很多城市都比较充分地表达了要尊重农愿、以农民和集体经济组织的意愿为本、使其共享城乡统筹发展的政策要求。其中,南京特别:按照有关征得拟占用土地所有权所属集体经济组织三分之二以上或村民代表同意,并明确了相应的责任单位。广州、海口均强调了,以引导、市场运作、村民自愿为原则,在集体建设用地建设租赁住房建设和运营过程中充分尊重村集体意愿,切实各主体性。

  还有多个试点城市强调“统筹考虑农民集体经济实力”,比如郑州、佛山、肇庆、成都、福州。此外,、沈阳、合肥、武汉和南昌强调,要使农民和农村集体通过出租房屋获得“长期稳定收益”。贵阳还特别提出,“收益主要用于发展和提高集体经济组织的社会保障水平”。

  从各试点城市对合规方面的相关可以看出,不同的城市对集体建设用地建设租赁住房合规性关注点只是略微有所不同,总体上是高度一致的。

  比如,在集体租赁住房的规划和建设方面,大部分城市都明确必须符合土地利用总体规划、城乡规划,“依法依规建设”,不能擅自扩大或者占用其他规划外的土地。像、杭州、合肥、南昌、青岛和海口,都从租赁住房的用途管制方面出发,集体租赁用房只租不售、不得以租代售或者变相开发商品住宅。沈阳、杭州、合肥、广州和青岛,更是明确要防范杜绝变相开发小产权房。同时大部分城市都强调在集体租赁住房规划、建设、使用等环节中均要严格监管,“强化监管责任”,杜绝违法违规情况发生。

  关于探索提法比较具体和比较有新意的几个城市如:广州提出,在审批方面要落实“放管服”,简化审批制度;武汉提出,要将“集体建设用地建设租赁住房试点”与“住房租赁市场试点”、“地上房屋确权登记试点”、“农房抵押贷款试点”及“美丽乡村建设”等工作同步推进,协同开展,形成合力,同时确立东湖高新区、江夏区、黄陂区、蔡甸区四个区为先行试点区域,并依据各区的战略方向及实际情况部署差异化的试点方案。此种工作思不仅推动集体用地租赁住房房源供给的增加,更体现了城乡一体化发展战略背景下协同治理的发展。

  郑州、佛山、肇庆、成都、福州关于探索方向的相关文本表述高度相似,都提出要注重与不动产统一登记、培育和发展住房租赁市场、集体经营性建设用地入市等协同。

  、沈阳、合肥等10市均强调了应加强集体用地租赁住房建设过程中的多部门协作,形成合力。其中、广州、海口市对具体涉及的部门(如国土规划、住房城乡建设、税务、工商)进行了明确的,以市的最为明晰,试点工作相关部门多达13个,并要求定期开展试点工作联席会议,汇报工作并解决问题,确保试点工作的平稳运行;合肥、南昌2市则明确了以各县(市)区为主体,积极主动协同其他部门展开工作。此外,佛山市虽未在试点方案里标明具体的协同部门,但了联席会议制度的建立,推动多部门协同格局的形成。

  沈阳、南京及郑州等市在试点方案中强调了以“提高服务效能”助力集体用地租赁住房建设工作,落实“放管服”要求,加快项目审批流程,提高办事效率。其中,南京市、武汉市专门强调了应在土地审批方面提供顺畅的渠道及充分的支持,南京市的试点方案指出各部门应将集体用地租赁住房项目视同国有土地建设项目,支持相关手续审批办理,武汉市则是在土地所有权、使用权以及房屋所有权登记中探索便民服务措施。

  在试点区域的选取上,各试点城市均在符合土地利用总体规划、城乡规划及村镇规划的前提下,以租赁住房的需求量为重要参考,将试点区域定在了基础设施完善、公共设施配套较为完善、交通相对便利、产业集聚程度高的地区。厦门、郑州、佛山、成都、南昌这些城市在试点用地的选取上将村集体经济组织的建设意愿和资金来源方面放入考量;成都特别列出了三类试点区域,产业园周边、特色镇周边、乡村产业集聚区域;贵阳则将试点的重点区域设在了以新市民为主的新就业人员、青年人才、外来务工人员较多,租赁住房需求较大区域。

  集体租赁住房是农民集体持有的租赁产业,其准入、建设和用途都需要严格的把控。从表8可以看出,大部分城市的项目准入条件都未明确指出,已知的项目准入条件也基本相似,项目用地符合土地利用总体规划、城乡规划,不属于纳入征收或近期规划实施收储范围内用地;项目用地为存量集体建设用地,且权属清晰无争议;项目申请人为项目所在地的集体经济组织;建设项目符合环保审查要求;在批准供地前,已形成“净地”。

  第一, 村、镇集体经济组织。作为集体建设用地的所有权人,村、镇集体经济组织可以作为租赁住房项目的实施主体。

  第二, 集体经济组织与其他类型经济组织共同设立的项目公司。允许集体经济组织通过入股、联营等方式与其他类型经济组织合作开发建设租赁住房项目。

  第三, 集体经济组织与其他类型经济组织成立的联合体。即农村集体经济组织持有或以入股、联营等方式与其他类型经济组织合作共同成立联合体,持有租赁物业并通过出租获取收益。

  第四, 委托的单位、村集体、企业。即委托单位、村集体、企业等主体参与利用集体建设用地建设运营租赁住房。

  第五, 通过公开市场取得集体建设用地使用权的企业。在允许农村集体经营性建设用地入市的试点区域,项目地块公开入市交易后,由土地竞得者进行开发建设。

  据表9,在对集体租赁住房的运营上,各市都鼓励多主体参与项目的建设、运营;村、镇集体经济组织作为集体建设用地的所有权人,当然可以作为租赁住房项目的实施主体。除郑州之外的其他城市都支持和鼓励具有租赁管理运营能力的村、镇集体经济组织自行开发和运营租赁住房项目;、沈阳、武汉、成都、肇庆、南京、杭州、厦门、郑州、佛山都允许集体经济组织通过入股、联营等方式与其他类型经济组织合作开发建设租赁住房项目;此外,、广州、肇庆等城市则允许引入市场主体合作开发,更是明确可以将农村集体经营性建设用地入市试点区域,也可在项目地块公开入市交易后,由土地竞得者进行开发建设;

  通过对各地的《实施方案》的分析得知,在租赁住房项目建成之后,各地主要采取四种运营方式:第一、项目实施主体具有租赁管理运营能力的,由其自主运营;第二、如项目实施主体不具备运营能力,可以维多专门的住房租赁公司运营管理;第三、纳入当地住房租赁信息服务与监管平台统一运营;第四、由当地住房保障平台整体租赁集体租赁住房作为租赁住房房源。其中,南京市提出可以由市、区住房保障平台整体租赁集体租赁住房作为租赁住房房源。

  仅有、沈阳、合肥、佛山及海口五市对项目资金筹措来源明确进行了阐述,其中,以和海口市的最为详细,都鼓励集体经济组织以自有资金、向金融机构申请抵押贷款、入股企业联合开发三种方式建设租赁住房。但两个城市在企业联营方面有所差异,市允许农村集体经济组织与国有企业进行合作,并对持股比例进行了最低额度的,而海口对联营企业持股比例未做。合肥市和佛山市的方案都提出,应探索多种融资方式,为农村集体经济提供多项资金支持。沈阳市则鼓励村集体经济组织与乡镇合作或乡镇内部合作,发挥各自土地、资金优势。从已出台相关的五市来看,各地均加大对租赁房项目的信贷支持力度,提供针对住房租赁项目的金融产品和服务。

  根据《》和《土地管理法》的,我国土地分为国有土地与集体土地,其中集体土地又可分为农用地、集体建设用地、未利用地。而集体建设用地又分为宅、公益性公共设地和集体经营性建设用地,可用于建设租赁住房项目的,仅有集体经营性建设用地。

  在表中可以看出,集体土地上的租赁房项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划,以存量土地为主,不占用耕地。广州具体了利用节余存量宅等五种土地来源的用地开展试点,说明很详细。合肥项目用地应为第二次全国土地调查确认的存量集体建设用地。

  在项目土地的选取上,优先利用便于土地整理的地块,比如,沈阳市则优先使用集体工矿、学校等地块;南京市鼓励优先利用农村闲置废弃的存量建设用地和亟需转型的村镇企业用地;武汉优先利用农村闲置地、废弃地等建设集体租赁住房;贵阳可以利用闲置的镇、村企业用地或废弃的其他集体建设用地建设租赁住房,不得占用耕地;成都市在优先保障农村宅和镇村公共设地前提下,将分散、低效、空闲的存量集体建设用地整合集中使用。

  从试点城市实施方案中对合作企业的文字表述中来看,很多城市都鼓励村集体经济组织通过联营、入股等方式与其他类型经济组织合作,参与集体租赁住房的建设、运营和管理。其中,、杭州、厦门、郑州、武汉、郑州、福州、南昌与海口明确鼓励村集体经济组织与国有企业合作。南京、青岛、合肥、广州、佛山、肇庆、贵阳未明确指出鼓励合作企业的性质。此外,厦门、郑州、佛山、成都、青岛、南昌几个城市还指出合作双方成立项目公司作为项目实施主体建设、运营和管理。

  市:农村集体经济组织对外合作开发集体租赁住房项目,可委托有资质的土地估价机构,遵循有关,采用预期租金收益法、成本估算法、市场比较法等多种估价方法进行估价。武汉市和海口市同样农村集体建设用地地价须经土地估价专业机构评估。沈阳市:市地价评审委员会根据地价评估结果、土地市场运行情况和区价格综合确定集体建设用地使用权价格。厦门市:利用农村集体预留发展用地指标建设租赁住房免收地价,但如果所使用的集体土地应结算土地开发成本的,用地单位应和土地开发单位进行成本结算。福州市同样所使用的集体土地的开发成本,由用地单位和土地开发单位结算。青岛市:集体租赁住房以使用集体建设用地方式办理用地手续,土地用途为住宅(集体租赁住房),使用年限70年,不收取土地价款。

  其他城市的《实施方案》未明确其他类型经济组织是否需要缴纳土地使用费以及土地价格的确定方式,在实际操作中,该问题还需与当地的行政主管部门确认。其中,广州市、佛山市、肇庆市三市虽未在实施方案中指出,但是三市所在的广东省曾于2020年8月10日发布《广东省集体建设用地定级与基准地价评估编制(试行)》,该政策指出,集体建设用地定级与基准地价评估原则上以县(市、区)为单位开展,可根据实际情况选择以县(市、区)整体或其下辖的各个乡镇为评价对象,具体需根据县区所处区位、县区内部自然地理条件、建设用地区位及空间布局等的差异性以及影响土地级别因素因子的一致性等分析确定。还指出应鼓励广州市、佛山市、肇庆市等利用集体建设用地建设租赁住房试点地区探索设定其他相应条件的住宅土地用途。由此可知,广佛肇三市可遵循广东省相关土地政策进行操作。

  合作协议具体指集体经济与相关企业合作经营租赁住房项目时所签订的协议。、沈阳、南京等9地对合同协议的文本内容、签订程序、合作项目报备等方面进行了。文本内容方面,、沈阳、杭州、合肥、青岛及海口6市了集体经济组织与合作企业的合作协议应包含入股方案、收益分配、建设运营、房屋租赁年限及租金等方面的内容,南京市则仅对合作双方的股份占比金额进行了详细的限定,“集体经济组织所占份额必须高于50%”。签订程序方面,沈阳、郑州及福州3地明确了合作协议的签订需经过集体经济组织大会或代表大会通过,而其余城市则强调了“合作双方主体协商确定”的原则。合作项目报备方面,市的试点方案中指出,采取以项目经营权出租方式的,应报备按有关集体资产管理程序审定;福州市则强调项目合作公司应将项目建设和运营管理方案报项目所在地区备案。

  除、杭州、厦门、成都、福州、南昌与青岛之外,多数城市都对收益分配进行了。出台相关的城市的收益分配方式大致分为按股分配、按实际投资比例分配以及合作双方协商确定等三种类型,第一种如沈阳,第二种方式如南京和郑州,其余的为协商确定。同时,沈阳、南京进行了收益分配比例的,强调要集体经济组织的保底分红和基本利益。在收益分配程序方面,合肥、肇庆、海口、贵阳等4市都提出,“集体经济组织应严格履行程序,定期公布账目,接受集体经济组织监督。建立和完善收益分配机制,集体经济组织权益。”

  在运营管理与监管方面,试点城市的方案文本均有专门着墨。综合相关文字表述可知,在租赁住房项目建成后,各地主要采取以下四种运营方式:(1). 项目实施主体具有租赁管理运营能力的,由其自行运营管理;(2).项目实施主体不具有租赁管理运营能力的,可以委托专门的住房租赁公司运营管理(如广州:村集体引进企业开展租赁住房运营的,由村集体通过公开招标方式选择已完成租赁住房运营工商登记的企业,签订租赁住房运营协议);(3).与市、区国有租赁企业或租赁平台进行合作联营(如杭州、南昌、成都);(4).由当地国有专业化住房租赁平台或住房保障平台整体租赁,作为市场化或保障性租赁住房房源(如、南京、武汉、广州、肇庆)。此外,沈阳还提出,可以由单位包租,但单位包租的,只能安排本单位职工家庭住宿,将所承租的租赁住房转借、转租或改变用途。

  就租期而言,早前的《合同法》和从2021年起生效的《民》都,租赁合同的租赁期限不得超过20年,超过20年的,超过部分无效。大多数试点城市在这个期限内,对租赁住房的租赁期限进行了更为严格的。其中,合肥租赁住房的租赁上限为15年,为10年,厦门及福州的上限为6年,且租赁合同中不允许有自动续约条款。和广州还都下限不低于3年,但同时又,承租人要求下限低于3年的不得。广州和青岛还,预付租金不得超过12个月。此外,只有沈阳明确提出,出租合同到期后,原承租人可优先续租。

  就租金水平而言,、南京、福州的说法比较全面并高度一致,“租赁住房的租金水平可统筹考虑区位、配套、市场需求等因素,并参考周边市场物业水平,与房屋租赁市场接轨”。此外,南京、合肥、郑州和海口,明确提出要防止租金异常波动。福州、南昌、青岛和贵阳,明确提出不得违规使用租金贷。

  就管理平台而言,南京、合肥、厦门、广州、佛山、肇庆、福州、南昌、海口与贵阳都明确提出要将房源纳入住房租赁信息服务监管平台,统一进行管理,强制合同备案。但明确提出要提高租赁专业化水平的城市不多,只有、武汉、肇庆和海口。肇庆还提出,依托国有专业化住房租赁平台和住房租赁交易服务平台,充分利用“互联网+”和“大数据”技术,整合住房租赁和流动人口信息。提供信息发布、房源核验和网上签约、网上备案、居住信息申报等服务。

  在承租人赋权方面,除少数几个城市未对此专门着墨外,多数城市都对承租人应享有的基本公共服务、申领居住证、建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制等内容做出了相关。这些归纳起来有两个共性:

  首先,承租人可按照国家有关凭登记备案的租赁住房合同依法申领居住证,按照有关政策,享受基本的公共服务;第二,建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制,规范化管理,保障承租益。

  除此之外,青岛市还专门“通过市住房租赁监管平台,将集体租赁住房租赁合同备案信息与税务、金融、住房公积金、工商、、教育、人力资源社会保障、卫生计生等主管部门共享”,由此保障承租利。

  多数城市都对资产归属做出了明确。资产权属主要包括集体建设用地所有权、集体建设用地使用权和房屋所有权三个方面。其中,集体建设用地的所有权归集体经济组织所有。集体建设用地使用权原则上归项目实施主体,以集体经济组织为申报的项目实施主体的,土地使用权归集体经济组织。以项目公司为申报的项目实施主体的,土地使用权归项目公司。建成后的租赁住房的所有权人与土地的使用权人一致。

  多数城市的实施方案中都对项目实施流程做出了明确,一般都要求编制试点项目规划和实施方案,对试点项目进行申请报批,随后在正式实施阶段,制定配套实施政策,边试点、边总结、完善、改进,探索长效管理机制。青岛在实施流程这方面的较为详细。

  需要注意的是,厦门、郑州、南昌还了项目实施相关的时间截点。厦门在2020年底前,全面完成试点工作,并做好工作总结。郑州实施方案应在2017年11月底前报国土资源部和住房城乡建设部批复。南昌将实施流程分为试点方案实施阶段(2018年10月-2020年11月)、中期评估阶段(2019年11月)和总结验收阶段(2020年12月)。

  沈阳、佛山、肇庆、青岛及贵阳均在实施方案中对商业配套设施的建筑面积比例进行了,但仅有沈阳、青岛及贵阳了具体的比例数值,并限定于20%及以下,以避免集体建设用地建设租赁住房的运营过商业化,“住有所居”功能的落实。值得注意的是,青岛对商业服务配套设施的产权进行了限定,进一步地租赁住房的商业化运营倾向。

  、沈阳、南京、佛山、青岛、海口及贵阳7个城市,将金融信贷支持相关内容纳入实施方案之中,均指出应增强对集体建设用地建设租赁住房的资助力度,采用引导金融机构加大贷款支持力度及与国家开发银行等政策性银行合作的方式。其中,仅有佛山市提出要开展房地产投资信托基金(REITs)试点工作,吸纳社会资金发展集体租赁住房。此外,和贵阳还强调了金融监管手段的配套,避免金融风险的出现。

  、南京、合肥、武汉、广州、佛山、青岛及海口8市在实施方案中明确了财政税收支持的相关,基本均采纳了税收优惠的政策,其中、南京、武汉、青岛及海口5市采取税收优惠+财政支持双重手段,武汉及海口市还安排了集体租赁住房专项补助资金,并纳入年度财政预算之中,保障试点工作的开展。

  此外据《中国土地》2018年11月刊登的原国土部一份调研报告披露,沈阳对试点地区采取用地指标励措施,励试点地区试点面积3-5 倍的新增建设用地年度计划指标。

  从本表统计结果来看,仅有沈阳、合肥、肇庆市的集体租赁住房实施方案对可提取公积金用以支付房租进行了明确。但事实上,根据《住建部 财政部 人民银行关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》(建金[2015]19号),各城市的公积金相关政策方案里均明确了“可提取公积金用以支付房租”,且目前执行力度及覆盖范围均较强、较广,形成了常态化运作的政策体系,此项政策应该同样适用于集体租赁住房的租赁之中。

  仅有沈阳市对集体租赁住房的水、电、气收费标准进行了,并以居住功能为标准进行了收费水平的划分。

  、沈阳、南京、杭州、广州、佛山、肇庆、南昌及青岛这9个城市的实施方案中出现了配套设施建设的相关表述,包括水电等综合管网建设、医疗、教育、医疗等设施、公共交通设施等。其中,配套设施配置方式方面,和南京强调了配套设施的差异化配置,市主要依据租赁房屋的不同属性(职工集体宿舍、公寓及成套租赁住房)以及运营需求来配建基础设施,南京市则以供应对象特征(家庭或单身)布局市政设施。配建责任主体方面,南京、青岛明确了责任主体为区(市)。此外,佛山支持配套设施建设可适当提高用地容积率,充分给予集体租赁住房建设以灵活变动的建设空间。

  第一批13个试点城市中,除市未公布外,其余试点城市均对试点工作进行了进度安排,基本划分为准备、实施、评估、总结等阶段,且于2017年年底均启动了试点相关工作,其中沈阳、合肥、广州及佛山4市于2017年底之前展开了试点的实施工作,成都市、厦门市属于第一批试点城市中实施较晚的城市,分别于2018年10月、2018年11月开始。中央于2017年8月21日发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,由此可见,试点城市对中央政策响应速度较快。此外,杭州、合肥、武汉、广州四个城市的在实施方案中设置了“中期评估”阶段。

  第二批5个试点城市中,试点城市进行了进度安排,但福州、贵州市仅进行了大致的安排,而未进行详细的阶段划分,其余3个城市的进度安排包含准备、实施、评估、总结等阶段。其中,南昌于2018年10月开始实施试点方面,为第二批城市中实施最早的城市,随后海口于2018年12月、青岛于2019年4月开始实施,此外,或许是借鉴了第一批试点城市的工作方案,上述3个城市均设置了中期评估阶段。

  除杭州市以外,其余试点城市均对集体租赁住房建设的监督检查和法律查处进行了严格的,主要集中于土地使用、项目开展各阶段(规划、建设、质量控制、产权明晰)及租赁运营等方面,基本上均要求监管渗透集体租赁住房规划、建设及运用的各个环节,确保相关工作合规的开展。针对监督检查和法律查出,通过集体租赁住房试点城市的实施方案与中央财政支持租房市场发展首批试点城市的相关资助方法(详见本中心于2020年11月1日首发的《SJTU住房政策观察No.2 中央财政支持租房市场发展首批试点城市资助办法比较分析报告》表12及其相关分析)的对比,可见,集体租赁住房试点城市更加强调监管的力度,并进行了更为详细的,部分城市在方案中明确了监管责任主体。

  沈阳、南京等 11个城市的实施方案中包含评估、鼓励创新和容错纠错的内容,基本贯彻“差异化探索”的试点,充分尊重各地的具体情形,摸着石头过河,鼓励创新性政策并赋予一定的容错空间,即以政策文本的形式赋予各类创新行为性。

  小产权房指在农村集体土地上建设的房屋,由于农村宅属集体所有,村民对宅只享有使用权,因此农民不可转售小产权房予城市居民的买卖,只能在村集体内部转让、置换,也不可办理土地使用证、房产证、契税证等手续。以租代售指开发商以租赁的方式与租房者签订合同并以租房价格将房屋出售给租房者,租房者在租房期内所交的房租,可以抵冲部分购房款,待租房者付清所有房款后变可获得房屋产权。、沈阳等12个城市命令“小产权房”及“以租代售”的出现,强调集体租赁住房的租赁功能,确保租赁房源的供给及住房租赁市场的健康发展。

  南京、郑州、武汉、佛山、肇庆、青岛、海口及贵阳等八城市明确了将集体用地租赁住房信息纳入当地网上租赁平台之中,加强住房租赁市场监测,提供住房租赁服务。其中,武汉市搭建了专门的集体租赁住房项目用地信息发布平台并主动向披露集体租赁住房项目审批信息。

  我国城市住房租赁市场的发展,在现有国有住房用地的供应必须通过“招拍挂”才能获取的制度背景下,面临土地成本高、存量土地资源适配性不足等问题,严重受到。反观农村集体土地,土地供应充足、利用价值潜力巨大,然而因流转中存在诸多制度阻碍,导致大量土地的闲置。面临着城镇人口日益增长住房需求和城市土地缺口双重扩大的矛盾,在城乡一体化发展的背景之下,盘活农村集体土地存量,利用集体建设用地建设租赁住房,可为发展城市住房租赁市场提供助力。本报告对利用集体建设用地建设租赁住房试点城市《实施方案》的文本进行了度的梳理,就试点城市现有公开的文本材料来看,总体上具有以下几点特征:

  (1)将工作置于城乡一体化融合发展的战略背景之下。各城市都强调,要结合乡村振兴、乡村建设等工作,重视统筹开发,形成合力。集体建设用地建设租赁住房发生于城乡“连接口”,基于城市居民住房需求,对乡村土地资源进行再整合和提高利用效率,因而可视作城乡协同治理体系的重要环节;

  (2)重视各方利益的平衡。集体建设用地建设租赁住房的政策在执行的过程中涉及农民集体经济组织、建设方、地方及承租人等多重利益主体,涉及土地、租赁住房、公共服务配给等多元要素,如何明确利益分配方式、协调多方利益关系是确保试点正常运作的关键,因而各地在试点方案中均或多或少地强调了利益分配方式的问题,大部分城市采用市场分配的方式(按股分配、按收益比例分配、合作双方协商分配),小部分城市倾斜于农村集体经济组织的利益,给予最低分配额度的闲置。同时,各地试点方案中均强调了对于农愿的尊重及利益的;

  (3)从需求侧出发,重视布局合理和区位选择。大多数试点城市的试点方案都强调,要在“区位条件较好、基础设施完备、医疗、教育等公共设施配套较齐全的城乡结合部、产业园区、大学园区等人口净流入较大的区域”(引自合肥市的表述),布局集体建租房试点。贵阳市的试点方案明确要布局在重点产业功能区、城乡结合部、重点新城、城镇、产业园区等以新市民为主的新就业人员、青年人才、外来务工人员较多,租赁住房需求较大区域。杭州市在试点方案中就直接明确了要在萧山区、余杭区、富阳区等5大产业集聚区进行试点。

  (4)市场运作和监管的双重手段。市场运作主要体现于市场经济方向,鼓励集体经营性建设用地入市、农村集体经济以入股形式与企业合营、培育和发展住房租赁市场,发挥市场配置资源的决定性作用,但对于土地流转(土地来源、土地定价及土地使用费等)、农村集体经济与企业合作经营(项目审批、入股方式、合作协议、收益分配等)、土地所有权等涉及建设过程中的�‍各个环节的程序性进行严格监管,同时在金融财政支持、土地审批、公共服务设施配套等方面给予充分的支持;

  (5)通过政策文本赋予试点容错纠错的空间,充分赋予执行部门裁量权,推动政策的创新。之前鲜有试点方案以“”的方式将“健全容错纠错机制”明确下来,但本轮集体建设用地建设租赁住房试点城市中,有多个城市的实施方案有不少这方面表述,体现了重要的政策创新宽容度提升。

  总体而言,利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的《实施方案》的内容较为详实,不少城市对多元主体的权责、项目实施过程、住房租赁市场管理规则进行了详细且量化的。但目前各地政策文本仍然普遍存在以下一些问题有待完善:

  (1)集体建设用地入市的规则还不清晰。集体建设用地入市是集体建设用地租赁住房建设的重要环节,如何协调农村土地征收与集体建设用地直接入市的关系、拓宽与畅通集体用地流转通道及增强信息公开透明度和流程规范性,将是需要重点考量的问题。虽然各地试点方案对入市规则都有所提及,但可操作性还不够。应出台专门的制度和实施细则,对集体用地的定价、土地来源、土地入股以及土地优化配置等问题进行进一步的明晰。必要时可以进一步拓展集体土地用途,拓宽集体经济组织和农民的增收渠道;

  (2)集体建设用地建租房的运作模式和收益分配机制还缺乏政策指导。目前用于建设租房的集体建设用地,可以一次性出让,也可以入股。不少地方的农村集体经济组织以土地入股的方式与企业合营,这些都是集体用地建租房模式的有益探索,但合营方式及收益分配问题也需要进一步的明晰。实现合作双方共赢的前提是要切实农民的利益,确保土地入市、市场化运作的性、合;

  (3)集体建设用地建租房的建设与配套标准还不明确。当前试点方案对于土地入市、合营方式等前置环节关注较多,相对忽视了具体住房项目建设标准的问题,如商业配套比例、租赁费用标准等相关较少。事实上,租赁住房的建设标准、质量与配套标准是租赁住房项目建设过程中应高度重视的问题。

  (4)集体建设用地建租房的运营管理还存较多空白。相关政策文本中,对于集体用地所建设租赁住房的运营管理条款相对缺乏,包括租期设定、租金定价、合同备案等备案工作有待进一步加强,将集体用地租赁住房信息纳入住房租赁平台并提高对信息实施监测的力度有待进一步提高。此外,租客的租赁赋权也很关系租户的居住体验。这些都是住房租赁市场培育发展中的重要议题。

  总结来说,梳理各试点城市的试点方案文本可以发现,集体建设用地建设租赁住房的政策在各地还是受到很高认可,试点方案文本对政策都给予了高度肯定,也有很认真的准备。然而,试点方案文本也体现了,集体建设用地建设租赁住房在用地获取、运作模式及收益分配、建设与配套标准、租赁运营等多方面的政策模糊空间仍然较多,政策能否全面推广和长期实施的不确定性仍然较大,了农民集体组织供应土地的积极性,影响了社会投资积极性。但这些政策模糊性和不确定性的根源,又主要在于地方的激励缺失,缺乏积极性去主动与中央进行政策风险的梳理沟通,也缺乏动力去回应基层落实难题,政策试点障碍和消除政策创新风险的主动意愿不强。这些都有待未来进一步理顺中央与地方之间在政策创新的职责分工,改变地方激励机制和提高政策风险治理能力,从而加快集体建设用地建设租赁住房的完善与扩散。

  主笔人:陈杰,上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任,国际与公共事务学院/中国城市治理研究院教授

  《SJTU政策住房观察》系列报告是由上海交通大学住房与城乡建设研究中心原创出品的深度住房政策分析报告,聚焦住房领域的重大和热点政策话题,基于相关政策文本和资料、数据,展开系统性的剖析,旨在为住房政策的决策者、研究者和社会人士提供基础性的公共知识产品,在推动政策公开度透明度和助力政策创新及创新扩散的同时,普及相关政策信息和最新研究资讯,提高社会对住房政策的知情了解与决策过程参与,提升全民住房福利水平,加快构建人人住有所居、住有宜居的社会。《SJTU住房政策观察》系列报告微信版都由“城市与房地产研究”号首发,网页版和PDF版最新版发布在上海交通大学住房与城乡建设研究中心网站

  引用格式:陈杰等. 对《住房租赁条例(征求意见稿)》的意见书[R]. 上海交通大学住房与城乡建设研究中心“SJTU住房政策观察第1期”,2020年10月.

  引用格式:陈杰、齐昕.中央财政支持租房市场发展首批试点城市资助办法比较分析报告[R]. 上海交通大学住房与城乡建设研究中心“SJTU住房政策观察第2期”,2020年10月.

  引用格式:陈杰、吴义东.中国住房公积金制度与经济社会发展的同步性与协调性分析[R]. 上海交通大学住房与城乡建设研究中心“SJTU住房政策观察第3期”,2020年11月.

  引用格式:陈杰等. 中国城市住房公积金高质量发展评估报告2020 [R]. 上海交通大学住房与城乡建设研究中心“SJTU住房政策观察第4期”,2020年11月.

  《SJTU住房政策观察》第5期“利用集体建设用地建设租赁住房试点城市《实施方案》的文本比较”

  引用格式:陈杰、齐昕. 利用集体建设用地建设租赁住房试点城市《实施方案》的文本比较[R]. 上海交通大学住房与城乡建设研究中心“SJTU住房政策观察第4期”,2020年12月.

BB电子游戏,BB电子游戏平台,BB电子游戏网站,www.pinxingip.com
,
版权所有 © 2011-2015  浙江 BB电子游戏平台 制造有限公司  All rights reserved. BB电子游戏,BB电子游戏平台,BB电子游戏网站,www.pinxingip.com 网站地图